Gewährleistung

Nachfolgend ein paar Infos zur Gewährleistung bei Bauvorhaben:

1. Wie lange dauert die Gewährleistung nach VOB bzw. BGB?
Sie mögen es schon gehört haben und im entscheidenden Moment haben Sie doch nicht mehr darauf geachtet: unterschiedliche Zeiten für die Gewährleistung bei Mängeln, je nachdem, welche rechtliche Grundlage Ihr Vertrag hat.
Ein Vertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) stellt sie grundsätzlich besser als ein Vertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung (früher: Verdingungsordnung für Bauleistungen) Teil B (VOB/B), die mit Bekanntmachung vom 12. September 2002 gilt und mit der aktuellen Rechtssprechung in die VOB/B 2006 eingearbeitet wurde (VOB_2006 = aktuelle Ausgabe VOB/A+B+C; erschienen im Oktober 2006).
Bekanntester Unterschied: Für Mängel am Bauwerk haben Sie nach dem BGB eine Verjährungsfrist von 5 Jahren.
Die VOB/B gibt Ihnen zunächst einmal lediglich 4 Jahre (für Bauwerke), erlaubt aber, etwas anderes zu vereinbaren.
Hiervon sollten Sie bei Vertragsabschluss unbedingt Gebrauch machen und vereinbaren, dass sich die Gewährleistungsfristen bei Ihrem VOB/B-Vertrag nach den Vorschriften des BGB richten.
Denn wenn Sie Ihr Versäumnis erst nachträglich bemerken, wird sich Ihr Unternehmer die Verlängerung der Gewährleistungsdauer möglicherweise vergolden lassen.

Da es in der Hektik vor dem Abschluss eines Vertrages noch eine ganze Reihe solcher Fallen zu vermeiden gilt, empfehle ich dringend, den Vertrag von einer unabhängigen Fachperson (z.B. Fachanwalt für Baurecht) prüfen zu lassen.

Übrigens: Die derzeitige Rechtsprechung geht davon aus, dass es für die wirksame Einbeziehung der VOB/B in Ihren Vertrag nicht ausreicht, wenn Ihr Unternehmer Sie vor Vertragsschluss lediglich darauf hinweist, dass die VOB/B gelten soll. Falls es zu einem VOB/B-Vertrag kommen soll, muss der Unternehmer Ihnen die Möglichkeit geben, die VOB/B in für Sie zumutbarer Weise zur Kenntnis nehmen zu können.

Dies bedeutet in aller Regel, dass der Unternehmer Ihnen den Text der VOB/B aushändigen muss, bevor der Vertrag unterzeichnet wird, vollständig und nicht nur in Textauszügen. Wird die VOB/B nicht in dieser Weise in den Vertrag einbezogen, haben Sie, auch wenn Ihr Vertragstext anders lauten mag, einen BGB-Vertrag und Gewährleistungsfristen entsprechend dem BGB.

2. Was ist ein Schaden?
Ein Schaden ist eine Veränderung an einem Bauwerk mit Beeinträchtigung des Aussehens, der Gebrauchs- oder Funktionsfähigkeit und der Dauerhaftigkeit oder der Standsicherheit.
Charakteristisch für eine Vielzahl von auftretenden Bauschäden ist es, dass sie aus mehreren einzelnen mangelhaften Leistungen entstanden sind. Nicht immer lassen sich die erkannten Mängel einem einzelnen Gewerk zuordnen. Mängel werden von Handwerkern häufig nicht erkannt oder ignoriert, doch es wird weiter gearbeitet bis ein offensichtlicher Schaden daraus entsteht. Die Beseitigung eines Schadens verursacht Kosten. Die Kosten stellen einen finanziellen Schaden dar.
Ein Schaden entsteht Ihnen z.B., wenn Ihr Keller nicht dicht ist und Wasser eindringt.
Wenn es sich dabei um viel Wasser handelt, sind Ihre Einrichtungsgegenstände oder die eingelagerten Utensilien u.U. davon betroffen. Darüber hinaus ist die gesamte Baukonstruktion betroffen. Die Schadensbeseitigungskosten sind beträchtlich, es entsteht ein finanzieller Schaden.
Schäden haben also einen technischen und einen finanziellen Aspekt.

37% der Schadensfälle treten bereits bei der Abnahme bzw. innerhalb eines Jahres nach Fertigstellung auf. Die Abnahme ist also der geeignete Zeitpunkt, um frühzeitig Schäden zu erkennen, die aus nicht beseitigten Mängeln resultieren.

3. Was ist ein Mangel?
Bei einem Mangel handelt es sich um eine unzureichende Leistung, aus der früher oder später auch ein Schaden entstehen kann. Unter einem Mangel versteht man, dass der tatsächliche Zustand des Bauwerkes von dem Zustand abweicht, den der Unternehmer und der Bauherr bei Vertragsschluss vorausgesetzt haben. Der Unternehmer ist verpflichtet, den Bau so zu erstellen, dass er die zugesicherten Eigenschaften hat und nicht mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern. Mängel entstehen u.a. durch nicht korrigierte Fehler.

4. Welche Arten von Mängeln gibt es?
a) die nachzubessernden Mängel,
b) die hinnehmbaren Mängel (Minderwerte),
c) die hinzunehmenden Unregelmäßigkeiten.

Ist die Nachbesserung möglich, zumutbar und im Verhältnis zum erzielbaren Erfolg nicht unverhältnismäßig aufwendig, so hat der Bauherr einen Anspruch auf die Beseitigung des Mangels. Häufig versuchen Baufirmen sich mit dem Hinweis auf den unverhältnismäßig hohen Aufwand um eine Nachbesserung zu drücken. Gerade bei echten Beeinträchtigungen des Wohn- und Nutzwertes eines Hauses sollte man sich aber nicht scheuen, seine Ansprüche notfalls auch auf gerichtlichem Wege durchzusetzen.

Grundsätzlich haben Sie zwar das Recht auf die Beseitigung kleinerer (unwesentlicher) Mängel, häufig ist der Aufwand dafür aber unverhältnismäßig hoch im Vergleich zum erzielbaren Erfolg, d.h. zum Grad der Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand. In solchen Fällen können Sie nicht auf Mängelbeseitigung bestehen, sondern die Abweichungen werden durch einen sogenannten Minderwert "in Geld" abgegolten. Zur Beurteilung z.B. von optischen Beeinträchtigungen werden Kriterien wie der Grad der optischen Beeinträchtigung benutzt.

Aber: Eine Unverhältnismäßigkeit liegt nicht schon dann vor, wenn die Kosten der Nachbesserung den eigentlichen Preis der Leistung übersteigen, wie es oftmals vom Unternehmer behauptet wird.
Nur im Ausnahmefall sollte diese Regelung in Anspruch genommen werden. So etwa dann, wenn sich nach der Fertigstellung des Daches herausstellt, dass die Drempelhöhe geringer ist als im Vertrag vereinbart oder die Geschosshöhen nicht eingehalten wurden.

Der Bauherr kann nicht anstelle der Nachbesserung die Zahlung eines Minderwertes verlangen; dem Unternehmer steht grundsätzlich ein Recht zu, selbst den Mangel zu beseitigen.

Ob es sich bei einer kritisierten Leistung um einen Mangel oder eine hinzunehmende Unregelmäßigkeit handelt, ist in vielen Fällen schwierig zu beurteilen. Möglicherweise liegen die Unregelmäßigkeiten noch im Rahmen des vertraglich zu Erwartenden. Überschreiten die kritisierten Unregelmäßigkeiten nicht die vertraglich festgelegten bzw. die in den anerkannten Regeln der Bautechnik definierten Grenzwerte, handelt es sich um hinzunehmende Unregelmäßigkeiten und nicht um einen Mangel. Diese Unregelmäßigkeiten müssen als unvermeidbar und als allgemein üblich hingenommen werden.

So müssen beispielsweise kleine Abplatzungen und Einbeulungen sowie kleine Kratzer u.ä. grundsätzlich hingenommen werden. Kleinere Kantenbrüche z.B. bei Mauerwerksmaterialien können grundsätzlich nicht vermieden werden. Glasscheiben müssen i.d.R. erst ausgewechselt werden, wenn Kratzer aus der Entfernung von einem Meter noch zu sehen sind. Die Beurteilung kann jedoch aufgrund der Komplexität häufig nur von einem Sachverständigen vorgenommen werden. Es ist daher empfehlenswert, sich den Rat einer unparteiischen unabhängigen Fachperson vor Beginn einer gerichtlichen Auseinandersetzung einzuholen.