Bauüberwachung

Die Bauüberwachung oder Bauleitung wird unterschieden in Auftraggeber- bzw. Auftragnehmerbauleitung

Die Auftraggeberbauleitung
Sie wird vom Auftraggeber, meist vom Bauherrn, eingesetzt. Als „Sachwalter des Bauherrn“ übernimmt sie vorrangig die Überwachung und Überprüfung der zu erbringenden Leistungen (Bausoll) und koordiniert die Gewerke und sonstige Beteiligte (evtl. Planer, Behörden etc.) und steht in direktem Kontakt mit dem Bauherrn zur Klärung technischer Fragen.
Oftmals unklar ist die Vertretungsbefugnis der Bauherrn-Bauleitung. So ist der Bauleiter ohne besondere Vollmacht nicht berechtigt, kostenwirksame Entscheidungen für den Auftraggeber zu treffen. Bei der Bauherrn-Bauleitung ist zwischen der Bauoberleitung und der örtlichen Bauleitung zu unterscheiden.
Für die Vergütung eines unabhängigen Bauherrnbauleiters ist in Deutschland das in §34, Leistungsphase 8, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2013) festgesetzte Honorar verbindliches Preisrecht.
Ein Bauleiter hat in der Regel ein Ingenieurstudium Fachrichtung Bauingenieurwesen oder Architektur an einer Fachhochschule oder Universität abgeschlossen.

Grundleistungen der Bauüberwachung
Auf die Bauleitung entfallen aufgrund des Projektverlaufs die Koordination der Bauausführung als Objektüberwachung. Ebenfalls die Kontrolle der Bauleistungen auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen sowie den aktuell anerkannten Regeln der Technik und andere Vorschriften, sowie:

  • Die Überwachung der Tragwerke auf Übereinstimmung mit dem genehmigten Standsicherheitsnachweis,
  • Die Koordination von Fachingenieuren,
  • Die Überwachung und Detailkorrektur von Fertigteilen,
  • Das gemeinsame Aufmaß mit den bauausführenden Unternehmen.

Aus Sicht des Projektmanagements

  • Das Aufstellen und Überwachen eines Zeitplanes (z.B. als Balkendiagramm),
  • Die Dokumentation in einem Bautagebuch,
  • Eine Bauabnahme und Feststellung etwaiger Mängel und deren Beseitigung,
  • Die Beantragung der behördlichen Abnahme,
  • Die Rechnungsprüfung und Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen und dem Kostenanschlag und Kostenfeststellung nach DIN 276 Teil 1 (2008-12) oder dem wohnungsrechtlichen Berechnungsrecht,
  • Im Abschluss die Übergabe des Objekts einschließlich Zusammenstellung und Übergabe der Dokumentation wie Bedienungsanleitungen und Prüfprotokolle, die Auflistung der Firmen mit Telefonnummern und Ansprechpartnern und die Gewährleistungsfristen.

Besondere Leistungen
Besondere vertraglich zu vereinbarende Leistungen sind:

  • Das Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben eines Zahlungsplanes,
  • Das Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben von differenzierten Zeit-, Kosten- oder Kapazitätsplänen,
  • Grundleistungen als verantwortlicher Bauleiter die nach jeweiligem Landesrecht über die Leistungsphase 8 hinausgehen.

Auf Kompetenz im Umgang mit HOAI und VOB sollte der Bauherr bei der Auswahl seines Bauleiters im eigenen Interesse großen Wert legen. Grundsätzlich gilt hier, dass alle Vorgänge am Bau wegen des damit verbundenen Haftungsrisikos schriftlich abzuwickeln und angemessen zu dokumentieren sind.

Die Auftragnehmerbauleitung
Die Bauleitung (Fachbauleitung) der auftragnehmenden Firma sorgt vorrangig für die wirtschaftliche Ausführung der eigenen Arbeiten (Eigenkontrolle). Sie steuert demnach auch nur die eigenen gewerblichen Mitarbeiter nebst dem Polier und koordiniert ihre eigenen Subunternehmer. Des Weiteren wird die Abrechnung und die Kosten- und Leistungsmeldung durch die Fachbauleitung übernommen. Auf Kleinbaustellen ist der Firmenbauleiter nicht ständig anwesend. Die ständige Vertretung sollte dann durch einen Vorarbeiter oder Polier bzw. Schachtmeister gesichert sein.

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